מיסוי נדלן בקפריסין

מדיניות מיסוי נדל"ן בקפריסין - עקרונות והזדמנויות

בעת רכישת נכס, חשוב לקחת בחשבון את מדיניות מיסוי נדל"ן בקפריסין על מנת להיערך להתנהלות נבונה.

מס בולים: עמלה זו נגבית ברכישת נכס ומחושבת כאחוז ממחיר הרכישה. לדוגמה: עבור סכומים שבין 5,001 ל-170,000 יורו מס הבולים הוא 0.15%, ובסכומים מעל 170,000 יורו הוא 0.2%.

(על כל עותק מאושר נוסף של החוזה רכישה תשלם עוד 2 אירו. מס הבולים ליפוי כוח כללי הוא 6 אירו ומס הבולים ליפוי כוח מיוחד הוא 2 אירו).

מיסוי נדל"ן בקפריסין ברכישת הנכס תלוי אם מדובר בנכס חדש וביד שנייה. בעת רכישת נכס חדש שטרם נרשמה בעלות עליו, עלות הנכס תכלול מע"מ. המשמעות היא שברכישת בניין חדש או דירה חדשה תצטרכו לקחת בחשבון מס ערך מוסף.

עם זאת, לא נגבה מע"מ על מכירת נכס יד ​​שנייה. במקום זאת, תצטרך לשלם אגרת בעלות בעת רישום מחדש של בעלות במחלקת רישום המקרקעין. גובה עמלה זו תלוי בשווי הנכס. נדל"ן.

לדוגמה, אם עסקת נדל"ן אינה חייבת במע"מ, אזי גובה דמי רשום בעלות מופחת ב-50%. עם זאת, קשה לחשב את סכום דמי הבעלות המדויק בעצמכם בגלל הבדלים פוטנציאליים בין המחיר רכישה ולבין ערכת שווי של הנכס בשוק.

דמי הבעלות תלויים גם בסוג העסקה ובמידת היחסים בין הצדדים. לדוגמה, אם הבעלות עוברת מהורים לילדים או בין בני זוג, אזי דמי הבעלות עשויים להיות מזעריים או אפילו שואפים לאפס.

כדי לקבל לבעלים המלא על נכס נדל"ן, עליך צריך לקבל "טיטול" סטטוס רשמי של בעלות. גובה תשלום עבור דמי הבעלות תלוי בשווי הנכס ומשתנה באופן הבא:

• עד 85,430 אירו מחויבים בעמלה של 1.5%;
• סכום בין 85,430 אירו ל-170,860 אירו - עמלה היא 2.5%;
• כום מעל 170,860 אירו - העמלה היא 4%.

כאשר מתכננים את התקציב הכולל לרכישת נדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את כל התשלומים הללו ולהיות מודעים לשאר המיסוי נדל"ן בקפריסין.

עמלת העברה: עמלה זו נגבה עם רישום הבעלות על הקונה. כיום קיימת הנחה של 50% על עמלה זו בתשלום מע"מ על נדל"ן.

מיסוי בנדל"ן בקפריסין: זה לא מע"מ – זה מפתח להצלחה

מס ערך מוסף (מע"מ)

נכסים חדשים חייבים במע"מ בשיעור של 19%. עם זאת, אם הנכס אמור לשמש כבית מגורים העיקרי, ניתן להפחית את שיעור המע"מ ל-5% אך רק עבור-200 מ"ר הראשונים.

כדי לנצל את שיעור המע"מ המועדף של 5%, עליך לעמוד בתנאים:

• על הקונה להיות אדם פרטי.
• הנכס הנרכש חייב להפוך לבית המגורים העיקרי של הבעלים בקפריסין למשך 10 השנים הבאות.
• לקונה אין נכס אחר בקפריסין שנרכש בעבר בשיעור המע"מ המועדף.
• אין להשכיר את הנכס או להשתמש בו לייצור הכנסה.
• כללים לחישוב שיעור המע"מ המועדף של 5%:
• 5% מע"מ חל על 130 מ"ר ראשונים של דיור בשווי של עד 350,000 יורו.
• שווי הנכס הכולל לא יעלה על 475,000 יורו ושטחו לא יעלה על 190 מ"ר.

כללים אלו אינם חלים אם היתר בנייה התקבל או הוגש לפני 31.10.2023, והבקשה לשיעור מע"מ מופחת הוגשה לפני 15.6.20.

במקרה זה חל כלל נוסף: התעריף המועדף חל על 200 מ"ר הראשונים, ללא קשר למחיר ולשטח הכולל של הנכס.

מיסוי בנדל"ן בקפריסין - ידע זה כוח!

בעלות על נכסי נדל"ן בקפריסין כרוכים עבור משקיעים זרים בהתחייבויות פיננסיות. רוכשי נכסים צריכים להיות מודעים לתקופת הקביעות של הנכס שלהם, במיוחד אם הם מתכננים למכור או להשכיר אותו.

על פי חוק בקפריסין, במידה והרוכש מחליט להיפרד מהנכס כמקום מגוריו עיקרי לאחר פחות מ-10 שנים ממועד רכישתו, עליו להודיע על כך לרשויות המס תוך 30 יום מיום ההחלטה. יתרה מכך, על הקונה לשלם את ההפרש בין שיעור המע"מ המופחת ושיור המע"מ הרגיל.

צעדים אלו נועדו לעצור ניסיונות לנצל לרעה את הזכות להטבות מס בתחום הנדל"ן למטרות ספקולטיביות. זוהי סיבה נוספת לבעלי נכסים בקפריסין לתכנן את ניהול הנכסים לטווח ארוך בצורה מושכלת ובהתאם לכל הניואנסים של החקיקה בהאי בעת ההחלטה למכור או להשכיר את הנכס שלך.

מס רווחי הון:

בהתאם למערך מיסוי נדל"ן בקפריסין במכירת נכסים מחושב גם מס רווח הון, התלוי בתקופת הבעלות על הנכס.

מלבד העלויות של רכישת נכס, ישנן עוד הוצאות נוספות כגון עלות הנפקת חוזה רכישה ואגרות רישום מקרקעין.

מיסי רכוש מבעלי נכסים בקפריסין נגבים כמס מקרקעין (IPT) ומיסים ואגרות מקומיות, המשתנים בהתאם לשיור הנקבע על ידי העירייה או מועצה מקומית שבה נמצא הנכס. IPT מחושב לפי שווי השוק של הנכס ליום 01/01/1980 ומשולם על ידי כל בעל נכס.

המיסים והאגרות לרשויות מקומיות בקפריסין נעים בדרך כלל בין 90 ל-300 אירו לשנה וכוללים עלויות עבור ביוב, איסוף פסולת, תאורת רחוב ושירותים מקומיים אחרים. בעל הנכס משלמים גם הוצאות אחזקה ושירותים, והסכומים תלויים בהסכם עם חברת הניהול או נקבעים ישירות על ידי ועד הבית.

היבט חשוב במיסוי נדל"ן בקפריסין הוא גם מס רווחי הון (CGT) על מכירת נכס. CGT הוא 20% מהרווחים אך 17,086 אירו הראשונים פטורים מתשלום מס רווח הון. כמו כן נלקחות בחשבון עלויות העברת הבעלות והשבחת הנכס.

משנת 2022 הוטל מס מכירה חדש של בשיור 0.4% שמטרתו לתמוך בפתרון דיור לפליטים קפריסאים שנעקרו לאחר הפלישה הטורקית. מס זה מוטל על מכירת נדל"ן בקפריסין או על מכירת מניות בחברות המחזיקות בנכסים באי.

חשוב לציין כי מס זה הינו רטרוספקטיבי מפברואר 2021. רשות המיסים בקפריסין ייתן ייעוץ מס עבור עסקאות שהושלמו לפני נובמבר 2022 ותנפיק טפסים חדשים לעסקאות שהושלמו לאחר תאריך זה.

לסיכום, רכישת נכסים באי אפרודיטה מהווה לא רק הזדמנות להשקעה טובה, אלא גם אפשרות ליהנות מהטבות מיסוי לנדל"ן בקפריסין וסיכוי סביר אופטימי להמשך של מדניות הקלות מס בעתיד.

קפריסין אטרקטיבית למשקיעים גם בגלל שאין בה ארנונה שנתית, מה שהופך את הבעלות בנדל"ן כאן מושך-לב עוד יותר. כמו כן, חשוב לציין שמדיניות מיסוי נדל"ן בקפריסין ותמריצים נוכחיים תורמים לצמיחה יציבה בשוק.

שינויים עתידיים בשיעור המע"מ וביטולו על נכסי מגורים חדשים מצביעים על כך שממשלת קפריסין נחושה בדעתה להפוך את הנדל"ן באי ליעד אטרקטיבי למשקעים.